Питер Коучмэн: «Технополис» - это репутация и предсказуемость»

Питер КоучмэнДиректор «Технополис»

Финская компания Technopolis, один из крупнейших в мире операторов технопарков, уже около двух лет присутствует на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Питер Коучмэн, директор «Технополис — Санкт-Петербург», в беседе с нашим корреспондентом рассказывает о том, с чего все начиналось, что такое европейское качество и каковы дальнейшие планы компании.

 

— Скоро будет 2 года с тех пор, как 30 сентября 2010 года открылся финский технопарк «Технополис». Что явилось отправной точной в создании технопарка именно в Петербурге? Как все начиналось?

— В 2005 году Владимир Путин, тогдашний президент, решил строить технопарки и развивать особые экономические зоны. Одна из них была в Петербурге — «Нойдорф». Одновременно так получилось, что у Технополиса было решение совета директоров развиваться в России. Для Финляндии две страны имеют, так сказать, особое значение — это Россия и Эстония. Правительство Санкт-Петербурга тогда пригласило «Технополис» поучаствовать в реализации проекта «Нойдорф». Соответственно, было подписано3-хстороннее соглашение — третьей стороной было Федеральное правительство. Этот этап в основном был завершен к июлю 2006 года.

 

В любой IT компании самые главные составляющие расходов – это зарплата и аренда. Значит, люди – это капитал компании. Для того чтобы не потерять людей, которые должны будут ездить в «Нойдорф», эта компания должна будет платить им на 30-40% больше для того, чтобы они туда ездили

Предполагалось, что «Технополис» выступит компанией, которая построит технопарк в «Нойдорфе», и будет его эксплуатировать, то есть сдавать в аренду компаниям. Технополис при этом даже не являлся резидентом зоны, которые утверждались Федеральным правительством. К августу 2006 года все было закончено с нашей стороны, и мы отправили последний вариант контракта в Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами. После этого мы получили невнятный телефонный звонок с тем, что бы они хотели изменить, и мы это изменили. 16 августа 2006 года я отправил окончательную редакцию договора, согласованную с Санкт-Петербургским правительством, и с этого момента мы от них не получили ни-че-го. С тех пор утекло много воды. Кого-то посадили за взяточничество, кого-то не смогли. Много чего произошло, но все-таки ничего хорошего. Хотя представитель Федерального агентства, равно как и все работники Санкт-Петербургского правительства, всегда были очень деловыми и порядочными людьми, в конечном итоге, все это умерло.

— Чем закончилась эта история для «Технополиса»?

— История получилась не то что неприятной, для нас она была никакой. В «Нойдорфе» была сделана ошибка. Если бы был один оператор, который был бы ответственен за развитие территории, это было бы умно, как и предполагалось. Однако руководство сделало по-другому. Они разделили эту зону на множество маленьких участков и отдали достаточно крупным игрокам рынка. Например, компании «Транзас», против которой я ничего не имею, и она наверняка построит себе там хорошее здание. И все же получилась некая феодальная раздробленность. На одном участке много разных интересов и компаний, которые не всегда могут между собой договориться, не всегда сотрудничают. Ничего хорошего в этой зоне не вышло еще и потому, что изначально она слишком далеко находится. Айтишные компании туда не поехали и не поедут. По причине совершенно очевидной. В любой айти компании самые главные составляющие расходов — это зарплата и аренда. Значит, люди — это капитал компании. Для того чтобы не потерять людей, которые должны будут ездить в «Нойдорф», эта компания должна будет платить им на 30-40% больше для того, чтобы они туда ездили. Соответственно, какой смысл, если платить на 30% налогов меньше, а на 40% зарплаты выше. Вот и вся причина.

Мы в хороших отношениях с Правительством Санкт-Петербурга, у нас нет никаких антагонистических противоречий, наверное, потому что мы у них ничего не просим. С правительством отношения простые – ты хороший, пока ты ничего не просишь

— Были ли другие совместные проекты «Технополиса» с городом?

— Одновременно тоже в 2006 году мы начали сотрудничать с Министерством связи в рамках проекта по созданию на базе СПбГУТ им. проф. М. А. Бонч-Бруевича еще одного технопарка. Для них, для Министерства связи, мы создали пилотный проект — для чего вообще нужны технопарки, с чем их едят и как их строить. Проект они купили, и по нему уже сделали несколько технопарков. Это очень хорошо, и я это приветствую.

В районе станции метром «Улица Дыбенко» на территории, прилегающей к СПбГУТ им. проф. М. А. Бонч-Бруевича, у города Санкт-Петербурга тогда и сейчас есть ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга», собственность города. Его брендовое название «Ингрия». Сначала мы хотели делать это все вместе, втроем. А потом город решил, что университет им не нужен, и мы будем делать это совместно. По концепции предполагается наличие трех инвесторов и, как это звучало в 2007 году, к 2010 году должно быть уже предоставлено инвесторам земельные участки для строительства с проведенной инфраструктурой и коммуникациями. Сейчас ни того, ни другого нет. Идет 2012 год, неизвестно когда еще будет, но теоретически там построить можно. Мы в хороших отношениях с Правительством Санкт-Петербурга, у нас нет никаких антагонистических противоречий, наверное, потому что мы у них ничего не просим. С правительством отношения простые — ты хороший, пока ты ничего не просишь. Поскольку мы ничего не просим, мы хорошие. Еще и налоги платим. Там вполне возможно создание технопарка, только там шла речь о совершенно справедливом и нормальном партнерстве с городом. И все это живо до сих пор.

Свободных площадей у нас уже нет вообще. Последние 190 метров мы сдали в декабре прошлого года

Но и одновременно с этим, в конце 2006 года, и здесь уже я выхожу на сцену весь в белом, и говорю восторженной публике: «Господа, все это хорошо, но давайте ка построим что-нибудь сами». И публика свищет, и кидает гнилые апельсины и помидоры в спикера, и кричит: «Да вы что! С поддержкой государства — у вас „Нойдорф“, у вас правый берег Невы!» На что ваш покорный слуга, отряхивая банановую шкурку с фрака, говорит: «Вы увидите, что мы построим свое собственное быстрее, чем что бы то ни было». Публика свистит, топает ногами, никто не верит.

Наше здание было построено и сдано в эксплуатацию в сентябре 2010 года. Оно стоит на нашей собственной земле, которую мы купили в декабре 2006 года. Оно уже работает второй год, и началась застройка второй очереди. Все те проекты, о которых мы говорили, все еще стоят.

— Какие планы связывает компания «Технополис» с российским рынком, в частности с Санкт-Петербургом и Северо-Западным регионом?

— Как для Финляндии, так и для «Технополиса», российский рынок безусловно очень важен, и не просто потому что он в принципе есть. Если бы Финляндия находилась где-нибудь в районе Португалии, об этом можно было бы вообще благополучно забыть. Поэтому для Португалии Россия не существует. А для Финляндии, поскольку мы соседи, совершенно логично развиваться в России. Россия для Финляндии — это и большой рынок сбыта, и рынок закупок многих вещей. «Технополис» в этом смысле не исключение. Однако, поскольку Россия — огромная страна, надо делить степень важности этого рынка. Именно поэтому для финнов самый главный город в России — Санкт-Петербург. Финляндия — пожалуй, единственная страна, для которой Петербург является приоритетным городом. Следуя логической экспансии компании «Технополис», мы даже в Москву сейчас не хотим идти. Наша цель — это Петербург. Нам гораздо важнее развиваться в Петербурге, открыть здесь еще 2-3 проекта,чем делать что-то в Москве или, тем более, в других регионах. И не потому, что они экономически невыгодны, а просто потому, что нельзя объять необъятное. Развиваться надо поэтапно, и «Технополис» планирует развиваться именно в Петербурге. Мы ищем возможности построить еще1-2технопарка кроме площадки в Пулково, где мы уже строим вторую очередь. В официальной стратегии развития у нас записано, что до 2015 года мы собираемся построить еще 2-3 технопарка в 2-3 странах.В Финляндии «Технополису» развиваться уже особенно некуда. Теперь мы сориентированы в первую очередь на российский Петербург, и эстонский Таллин, и пока собираемся развиваться именно в этом географическом районе.

— Какую площадь сейчас в общей сложности предоставляет «Технополис» своим клиентам-арендаторам? Сколько из общего объема еще свободно?

— Общая площадь этого здания 24 000 кв. м, из них сдается около 19 000 кв. м. Свободных площадей у нас уже нет вообще. Последние 190 метров мы сдали в декабре прошлого года. И то мы сдали их так поздно не потому, что не могли сделать этого раньше. В основном мы сдаем open space, в которых все готово для работы. Однако некоторые компании предпочитают кабинетную систему, которую еще нужно построить, и для этого требуется время. Так было и в этом случае.

— Что такое предоставление клиентам сервиса европейского уровня в области коммерческой недвижимости? Что Вы вкладываете в это понятие?

— Само здание, безусловно, высокотехнологичное. В этом плане мы уже сделали некий прорыв в офисном качестве. В «Технополисе» комфортабельно находиться — здесь нормальная освещенность, температура. Здесь просто приятно и удобно. Еще с самого начала я поставил перед собой задачу, чтобы у человека, который только заходит на нашу территорию, уже возникало ощущение, что он не в России.

Это про здание. Теперь относительно сервиса, который зависит от людей. У нас даже охрана улыбается. На ресепшн вам всегда готовы помочь. В конечном итоге все это приводит к тому, что есть определенный стиль взаимоотношений лэндлорда и арендаторов. Основывается он на предсказуемости лэндлорда и его готовности решать вопросы, которые интересуют арендатора. И это существенно, потому что такие вещи иногда слышу от людей, которые где-то арендуют помещения... Доходит до того, что вы на что-то жалуетесь, а вам в ответ — «Ну не нравится, ну что я могу вам сделать».

— Есть ли, на ваш взгляд, различия между европейскими и внутрироссийскими трендами в области коммерческой недвижимости?

К сожалению, я не особо отслеживаю подобные вещи. Для этого есть гораздо более компетентные специалисты. Нас это слишком мало касается, поскольку мы хоть и зависим от рынка, но в определенной степени мы вне рынка с таким продуктом, как наш. Мы фактически совершили невозможное. В самом начале проекта мы продавали мечту, по сути дела. Все, кто у нас арендовал, особенно когда здание еще не было построено, арендовали на мое честное слово, что оно будет, оно будет в такие то сроки и оно будет хорошим. А кто у нас верит честному слову? Особенно никто, и, тем не менее, мы продали мечту, мы продали обещание. Теперь, когда это обещанием воплотилось, у нас есть 2 вещи — репутация и предсказуемость. Касательно того здания, которое строится сейчас, мы уже не мечту продаем, мы уже может показать — «вот оно, оно будет здесь». И уже не вызывает сомнений, что оно будет по срокам и в срок.

У нас есть 2 вещи – репутация и предсказуемость

Мы вне рынка в том смысле, что у нас есть совершенно отдельный потребитель, который готов платить несколько больше за хорошее качество услуг и за предсказуемость лэндлорда. У нас невозможна ситуация, когда вам вдруг повысят плату неожиданно и непонятно за что, или еще какая-нибудь подобная. Мы готовы подписывать7-летние,10-летниеконтракты. И эта предсказуемость, выполняемость наших обещаний дорогого стоит. Безусловно, на российском рынке есть компании, которые точно также себя ведут и точно также зарекомендовали себя. Но большая часть, к сожалению, не такая. Очень многие российские люди говорят, что никогда не пойдут работать в российскую компанию. Почему? Непредсказуемость от прямого обмана до нарушения контрактов. В этом смысле предсказуемость «Технополиса» — отличительная черта. Конечно, все может случиться. Компания может уходить. Но она никогда не будет вести себя подло, несправедливо или негуманно.

— Что будет являться результатом успешной работы компании «Технополис» на российском рынке?

— Это элементарно. Тут работают в первую очередь экономические показатели. Успешность работы — это выполнение плана и бюджета. Если вы все выполняете, значит работа успешна.

Другие интервьюВсе интервью

  • Аркадий Теплицкий, совладелец крупнейшего в Санкт-Петербурге девелопера торговых комплексов «Адамант», рассказал нашему корреспонденту о последних тенденциях в сфере коммерческой недвижимости и о секретах построения прибыльного торгового комплекса.

    Аркадий Теплицкий

    Совладелец «Адаманта»