Процесс расторжения договоров аренды — особенности и важные нюансы

Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут в зависимости от его характера и сопутствующих обстоятельств. Механизм прекращения арендных соглашений зависит, главным образом, от типа этого заключения. Основных вида два — бессрочные — с неопределенным сроком действия, и срочные — заключенные на конкретный период времени.

Расторжение договоров аренды, особенности, нюансы

 

Особенности расторжения срочных договоров

 

Существует общее правило — договор, который заключен на конкретный срок, прекращает свое действие по истечению данного периода. Также есть и определенный момент, который прописан в Гражданском Кодексе РФ (п.2 ст. 621), — если арендатор с устного разрешения арендодателя продолжает пользоваться помещением после окончания срока срочного договора, он (договор) фактически считается возобновленным, то есть бессрочным. А вот расторжение срочных договоров по требованию определенной стороны производится уже на основании судебного решения.

Вот основной перечень условий, на основании которых срочный договор аренды, может быть расторгнут по инициативе арендодателя:

— если арендатор нарушил условия договора;
— когда помещение используется не по тому назначению, указанному в договоре (например, в документе указано, что помещение арендуется под офис, а там ведется торговля);
— в случае если арендатор ухудшает условия в помещении;
— когда арендующая сторона не вносит плату более 2-х раз подряд;
— если арендатор не выполняет ремонт помещения, что было изначально прописано в договоре.

Расторжение договоров аренды, особенности, нюансы

 

Внимание! Расторжение договора в судебном порядке возможно лишь в тех случаях, если арендодатель направит арендатору официальное письмо с предупреждением.

Расторжение срочного договора во внесудебном порядке также возможно. И для этого необходимо, чтобы обе стороны выразили соответствующее согласие обеих сторон.

 

Особенности расторжения бессрочных договоров аренды

 

Бессрочный договор аренды заключен на неопределенный период и действителен до тех пор, пока арендатор или арендодатель не инициируют его расторжение. Обе стороны имеют право это сделать, но уведомить друг друга минимум за 3 месяца до желаемой даты расторжения соглашения.

Расторжение договоров аренды, особенности, нюансы

Внимание! Письменное предупреждение о расторжении договора аренды — обязательно! Если же арендатор выехал с территории, не уведомив об этом арендодателя, а последняя сторона, соответственно, не дала своего согласия на такие действия, за арендатором остаются ранее взятые обязательства. И касательно сохранности имущества на территории, и относительно внесения платежей в течение 3 месяцев.

 

Когда договор может быть досрочно расторгнут в суде по требованию арендатора?

 

1. Если арендодатель создает трудности для использования помещения по назначению.
2. Если помещение не предоставляется в пользование арендатору.
3. Если переданное помещение имеет недостатки, которые не были прописаны в договоре, были скрыты арендодателем, не могли быть идентифицированы в процессе передачи имущества в пользование (например, проблемы с отоплением, которые стали явными в отопительный сезон, а на момент передачи территории летом их невозможно было зафиксировать).
4. В случае, когда предоставляющая помещение сторона не выполняет ремонт помещения в указанные в договоре сроки.
5. Если помещение по независящим от арендатора обстоятельствам пришло в негодность.

Расторжение договоров аренды, особенности, нюансы

Соглашение о расторжении договора аренды

 

Форма и содержание образца соглашения о расторжении не регламентирована Гражданским Кодексом, но есть определенные правила, которых следует все же придерживаться. Вот основные из них:

— место, дата составления договора;
— указание сторон сделки — так, как они прописаны в договоре;
— данные о том, что стороны приняли решение досрочно расторгнуть договор аренды с указанием даты, с момента которой обязательства по договору приостанавливаются;
— также следует указать, что стороны не имеют друг к другу претензий касательно качества помещения;
— необходимо внести данные об акте приема-передачи имущества арендующей стороной арендодателю;
— обязательно стоит указать реквизиты сторон с печатями и подписями.

Данное соглашение составляется в двух экземплярах для каждой из сторон, и, соответственно, подписываются тоже два экземпляра.